| |
Ж-л "Бюллетень Недвижимости", N65 (411) 28.08.2000г.
Междугородный
обмен: и все-таки, он существует!
Дискуссия о междугородном
обмене (по старинке обозначим этот
сектор рынка привычным советским
термином), начатая в "БН"
петербургскими риэлтерами чуть
больше недели назад, получила
продолжение.
"Господа, откликнитесь!
Насколько актуальны на сегодняшнем
квартирном рынке межрегиональные
операции?" - с этим вопросом мы
обратились по электронным сетям к
членам Виртуального клуба
риэлтеров. Наш виртуальный призыв
не остался неуслышанным.
СОДЕРЖАНИЕ
Виртуальный
или вагонный?
Стоит ли
рисковать?
Вначале
был обмен
Риэлтеры
устали от командировок
На
запасном пути
Рынок без
границ
Между
прошлым и будущим
Виртуальный
или вагонный?
Ежегодно десятки тысяч
россиян меняют место жительства,
переезжая в другие регионы: речь
идет не о беженцах из горячих точек,
а о тех благополучных обывателях,
кто отправляется к другим берегам в
поисках работы, более
благоприятного климата, по
семейным обстоятельствам. Да и мало
ли может быть причин?
Однако любые путешествия, тем паче
связанные с покупкой или продажей
недвижимости, сегодня выглядят
рискованными: уже на вокзале города
N мигрант с деньгами, вырученными от
продажи квартиры в покинутом
регионе (а это основной на сегодня
способ переселения), рискует
попасть в руки проходимцев.
На государство простому обывателю
уповать не приходится:
миграционные службы занимаются
вынужденными переселенцами.
Структуры, подобные питерскому
Горжилобмену могут способствовать
только прямому обмену равноценных
неприватизированных площадей
(нечасто такое встречается!), а
любые более сложные заявки рискуют
на годы "зависнуть" в базах
данных (к слову, кое-где на сей
предмет до сих пор пользуются не
компьютерами, а картотечными
ящиками)...
Стоит
ли рисковать?
При поверхностном
знакомстве с риэлтерами российской
глубинки через Интернет может
сложиться впечатление, что рынок
недвижимости каждого региона -
замкнутая система, представители
которой общаются с внешним миром
преимущественно языком цифр,
предлагая приобрести за N-ную
стоимость жилье в типовых
хрущевках и с радостью рассказывая
о динамике средней цены
квадратного метра. Тем не менее, это
далеко не так: рынок междугородных
операций в России сегодня
находится на середине пути от
дикого налично-вагонного к
цивилизованному
виртуально-реальному.
Вначале
был обмен
Интересно, что многие
сегодняшние профессионалы рынка
недвижимости в разных регионах
свою деятельность начинали именно
с организации системы
межрегиональных связей.
"Межрегиональный обмен
действительно есть, и несколько лет
назад, будучи директором агентства
недвижимости, свою
"межрегиональную"
деятельность я начинал именно с
попыток найти оптимальную схему
работы с такими клиентами", -
пишет из Новосибирска Александр
Орлов, президент Новосибирской
ассоциации риэлтеров.
Как рассказал наш респондент,
новосибирские риэлтеры
практиковали несколько схем работы
с клиентами.
1. Поиск вариантов прямого обмена
"Новосибирск - город Х".
Риэлтеры изучали газеты частных
объявлений, привезенные из этого
"города Х", а также размещали
встречные предложения в том
регионе, который интересовал
клиента.
2. Продажа квартиры в "своем"
городе и командировка агента в
другой регион вместе с клиентом.
Профессионал в этом случае помогал
потенциальному покупателю быстро
"сориентироваться на
местности", подобрать нужную
квартиру и не попасть в руки
жуликов.
3. Заключение договоров о
сотрудничестве между агентствами в
разных городах и направление
клиента к агентствам-партнерам.
Причем при необходимости
сотрудники риэлтерской фирмы брали
на себя задачу охраны клиента в
дороге. Позднее вместо перевозки
наличных денег стали практиковать
банковские переводы.
По словам Александра Орлова, эти
схемы некоторое время работали
параллельно, но со временем
тенденция сдвигалась от первой
("советской традиционной") к
последней ("цивилизованной
рыночной"). Вначале был
распространен прямой обмен, но по
мере того как рынок приходил к
денежному эквиваленту, все больший
удельный вес начали приобретать
встречные покупки.
Риэлтеры
устали от командировок
По словам риэлтера из
Красноярска Александра Колганова,
в 1994 году это направление приносило
риэлтерским агентствам ощутимый
доход.
Цены на квартиры в Красноярске были
завышены, и "без проблем можно
было менять жилье на Подмосковье,
Питер или другой город центра
России".
Граждане, приобретавшие жилье в
других регионах, все-таки больше
доверяли "своим", а потому
просили их подстраховать.
"В 1995 году мы подружились с
профессионалами из других
регионов, создали объемистый банк
данных по обменам (за символическую
плату человек мог забрать адрес и
договариваться о прямом обмене), -
поведал наш красноярский коллега. -
Кроме того, мы совершили около
двадцати очень "трудных"
сделок: выезжали в командировки,
везли деньги".
По словам Александра Колганова,
ровно через год это направление
было практически заброшено:
слишком большие расходы были
необходимы для поддержания машины.
В результате, те
менеджеры-профессионалы, которые
осваивали трудоемкие
междугородные операции, сегодня
занимаются покупкой и продажей
жилья в городе - это не столь
хлопотная работа. Однако некоторые
сотрудники по старой памяти еще
могут помочь "междугородному"
клиенту.
На
запасном пути
"Междугородным обменом
наш "Центр недвижимости"
занимается больше четырех лет, -
отвечает из Ульяновска Александр
Диков, президент Виртуального
клуба риэлторов, генеральный
директор "Центра
недвижимости". - Мы создали даже
специальный отдел по междугородным
обменам, отработали все технологии,
включая беспроцентный перевод
денег в другой город, решение всех
попутных вопросов переезда:
погрузка и отправка контейнера с
имуществом, встреча клиентов на
вокзале".
Поезд междугородных обменов стоит
в Ульяновске на запасном пути:
процент таких сделок на
сегодняшний день ничтожен по
отношению к внутригородским
операциям, однако риэлтеры считают
это направление работы очень
перспективным: "Процесс идет! За
прошедшее время и у меня, и у
клиентов постепенно появилось
цивилизованное понимание
междугородного обмена. В любом
случае, независимо от того, как
оформляется сделка (обмен или через
операции купли-продажи), на
последнем этапе обязательно встает
вопрос соотношения цен и,
соответственно, вопрос доплаты с
той или с другой стороны. Сейчас уже
практически не встретишь
объявление типа: меняю
трехкомнатную квартиру в центре
Ульяновска, на трехкомнатную в
Москве. Все уже поняли, что это
абсолютно нереально: равноценная
по качеству квартира в столице,
даже в далеко не престижном районе,
стоит в несколько раз дороже.
Поэтому вопрос цен на недвижимость
в других городах - самая важная и
востребованная информация для
междугородных операций. Наш
информационно-аналитический отдел
представляет такую информацию для
клиентов на платной основе (хотя и
за символическую сумму 20-50 руб.).
Обычно мы готовы сразу
порекомендовать и надежную
риэлтерскую фирму. Также
рекомендуют нас наши партнеры из
других регионов".
Рынок без
границ
Информация об основных
маршрутах миграции могла бы помочь
риэлтерам в установлении более
эффективных деловых связей, но, как
мы уже отмечали в предыдущем
обзоре, процессы эти в нашей стране
не всегда выглядят логичными. Из
неблагополучных регионов
российские граждане переселяются
не в те края, где есть работа (именно
так обычно происходит в
цивилизованном мире), а туда, где
можно найти кров: в места
проживания родителей или ближайших
родственников. Причина банальна:
огромный разрыв между стоимостью
жилых метров и зарплатами
населения, а также неразвитость
системы ипотеки. Поэтому о
переселениях наши респонденты
говорят с осторожностью.
А. Диков: Самый большой приток в
Ульяновск из северных регионов и с
Дальнего Востока. Уменьшилась
миграция из ближних городов
Поволжья: Самары, Тольятти: там
заметно выше уровень жизни. И не
прельщает соседей даже наше
дешевое жилье.
А еще 4-5 лет назад был достаточно
большой поток желающих переехать в
"самый дешевый" город России.
Из Ульяновска сейчас самый большой
поток в Москву и Московскую
область. Далее, практически
равномерно все города, включая
"обратную волну" на Север.
Уменьшился переезд в ближние
города: Самару, Тольятти:
по-видимому, из-за большой разницы
цен. Достаточно ощутимый поток в
дальнее зарубежье и очень
небольшой - в ближнее...
Владимир Козин
(Строительно-промышленная компания
"Димитров-градстрой",
Димитровград): В последнее время
стала заметна следующая тенденция.
Димитровград Ульяновской области -
сопредельный город с самарским
регионом, до Тольятти - 70
километров. Среди мигрантов
довольно высокий процент - бывшие
жители Тольятти и Самары. Причины
разные, вот наиболее типичные
случаи:
1. Прогорела семья в своем бизнесе,
нужно рассчитываться. Выход один -
продать квартиру дорогую, купить
подешевле в соседнем регионе и
продолжать восстанавливать свой
бизнес на прежнем месте, благо,
несколько десятков километров - не
помеха.
2. Отселение социально
неблагополучных семей и граждан из
престижных регионов с достаточно
высоким уровнем жизни.
3. Невозможность купить более
комфортное жилье в своем регионе, а
расстояние - снова не помеха.
4. В ульяновский регион началась
экспансия самарского бизнеса и
финансов. Особо привлекателен в
этом отношении Димитровград. А с
бизнесом приезжают особо
квалифицированные
профессиональные кадры, причем как
на постоянное место жительства, так
и на временное.
Александр Орлов: Еще недавно
наблюдалось несколько устойчивых
миграционных потоков - из
Новосибирска в Москву и Питер, и в
Новосибирск из северных городов, с
востока и из Казахстана.
Александр Колганов: У нас
всегда было очень много заявок на
обмен из городов края в Красноярск.
Десятками исчислялись варианты,
связанные с Томском, Новосибирском,
Иркутском. Единицами - с Москвой,
Питером.
Владимир Дубровский (агентство
недвижимости "фирма
ПриватМастер", Феодосия,
автономная республика Крым):
Среди городов и поселков
черноморского побережья, которые
мы охватываем, наибольшая
активность рынка в самой Феодосии.
И это обусловлено, прежде всего,
наличием здесь рабочих мест.
Основной поставщик приезжающих и
покупающих недвижимость в Феодосии
- Россия, в первую очередь, ее
северные регионы. Переселенцев с
Украины значительно меньше. Жители
Крыма тоже стремятся уехать, в
основном, в Россию: в Московскую,
Ленинградскую области; Тольятти,
Набережные Челны, Краснодарский
край, Астрахань.
Между
прошлым и будущим
"Технологии общения через
Интернет дают возможность со
сравнительно низкими затратами
получить оперативный объем
информации по регионам, - говорит
Александр Диков. - Наиболее
перспективных партнеров по
совместным сделкам мы находим
через Виртуальный клуб риэлторов.
Для оперативного взаимодействия по
междугородным операциям создана
специальная секция в Клубе
(партнерское объединение риэлтеров
[VKR.PO] partners@vkr.real-estate.ru, руководитель
Александр Астахов). Определены и
ближайшие задачи, вот они:
- создание базы данных партнеров по
междугородным обменам;
- отработка стандарта
взаимодействия риэлтеров при
сделках;
- подписание многостороннего
договора между фирмами-партнерами.
Мы давно не тратим огромные и,
практически, абсолютно пустые
усилия на поиск различной
информации в Интернете. Работаем
только с профессионалами - членами
РГР и ВКР. Одним из классических и
цивилизованных вариантов решения
проблемы свободного
профессионального взаимодействия
между регионами, на мой взгляд,
должна стать Объединенная
риэлтерская база данных (ОРБД). При
огромных расстояниях в России
междугородный обмен (через
операции купли-продажи) может быть
чрезвычайно эффективным, и наш опыт
показывает важность этой услуги
для клиентов. Кроме того,
обобщенная информация о развитии
рынка недвижимости необходима при
реализации федеральных жилищных
программ (переселения
"северян", беженцев, отселения
из техногенных зон, выдача жилищных
субсидий).
К сожалению, многие риэлтерские
фирмы, даже очень серьезные, не
видят целесообразности работы с
регионами и не готовы
взаимодействовать в рамках ОРБД,
поэтому развитие услуг в этом
секторе рынка пока идет очень
медленно". Эта сделка
ульяновских риэлтеров вошла в
историю: русский житель ФРГ покупал
квартиру для своей матери,
проживающей в городе, где родился
вождь мирового пролетариата. Он
нашел в Интернете сайт агентства,
выбрал квартиру, послал по
электронной почте запрос по
вопросам оплаты и срокам
оформления. К приезду клиента все
было готово, операция заняла меньше
часа. Любопытное совпадение: бывшая
хозяйка купленной им квартиры
уехала на постоянное жительство в
ФРГ. Для того, чтобы такое
сотрудничество стало повседневной
практикой, необходимо, чтобы
российские риэлтеры и их клиенты
научились говорить на одном языке.
Филипп Урбан
Вверх
| |
